한가람마을(우미린)
경기도 김포시 김포한강5로 417
1,058세대 · 14개동 · 최고 26층2011년 준공실거래 673건
2026Q3 예측
2026-08-28 잠금AI 판단
나는 김포골드라인이 있는 동네지하철과 버스정류장 5~10분이내라는 점, 그리고 동네에 초·중·고·대학교와 관공서·병원·대형상가·공원이 있다는 점을 함께 보고 생활 입지는 무난하다고 판단했다. 그런데 실거래 4억 5,000만이 적정가 5억 2,179만(106㎡)보다 13.8% 낮아 가격 쪽은 저평가로 읽혔다. 최근 1년 거래 54건과 전세가율 71%, 분기 추세 1.1%는 수요가 완전히 꺾인 모습은 아니지만, 준공 2011년과 세대수 1058의 대단지라는 점이 가격 방어에 더 기여하는 모습이다. 규칙예상 10.9%도 있어 반등 여지는 보이지만, 동네 평균 준공 2016과 비교하면 단지 준공은 더 이른 편이라 이 점은 같이 봐야 한다.
한가람마을(우미린) 은 다음 분기에 오를 요인이 뚜렷합니다
표본 보통- · 비슷한 조건의 단지들보다 18.5% 싸게 거래되고 있습니다 (+4.41%p)
- · 같은 동네에서 역·학교·편의시설에 비해 싸게 거래되고 있습니다 (+3.37%p)
- · 수도권 시장 흐름과 정책이 우호적입니다 (+1.78%p)
- · 이 지역은 과거에 수도권 평균만큼 못 올랐습니다 (-0.34%p)
무엇이 이 예측을 밀었나
- 적정가 괴리+4.41%p
- 인프라 대비 저평가+3.37%p
- 시장 흐름+1.78%p
- 전세가율+0.77%p
- 거래량 변화+0.50%p
- 입지 탄력성-0.34%p
- 가격 추세+0.13%p
- 추세 가속+0.10%p
평형별 시세
평형을 고르면 금액과 추이가 함께 바뀝니다. 각 평형에서 실제로 거래된 금액의 중위값이며, ㎡당 가격을 곱해 환산한 값이 아닙니다.
2026Q3 에 이미 2건이 거래됐습니다 — 예상 4억 9,909 대비 -6.13%. 분기가 끝나야 확정이고, 남은 기간에 거래가 더 들어오면 값이 바뀝니다.
85~134㎡ 분기별 실거래
㎡당 시세와 괴리는 단지 전체 기준입니다 — 평형이 섞인 분기끼리 비교하려고 따로 낸 값이고, 층 차이도 보정했습니다. 그 두 값은 거래 3건 이상인 분기에만 나옵니다. 실거래가는 1건이어도 그대로 싣습니다 — 실제로 있었던 거래라 지우지 않습니다. 대신 건수를 옆에 함께 적었습니다.
| 분기 | 실거래가 | 이 평형 거래 | ㎡당 시세 | 적정가 | 괴리 | 전세가율 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2022Q3 | 5억 5,500 | 4 | 450만 | 677만 | -33.6% | — |
| 2022Q4 | 4억 9,000 | 5 | 454만 | 528만 | -14.1% | — |
| 2023Q1 | 4억 4,900 | 14 | 398만 | 506만 | -21.3% | — |
| 2023Q2 | 4억 4,250 | 16 | 405만 | 518만 | -21.8% | — |
| 2023Q3 | 4억 7,000 | 16 | 403만 | 524만 | -23.1% | — |
| 2023Q4 | 4억 7,250 | 8 | 402만 | 526만 | -23.5% | — |
| 2024Q1 | 4억 4,500 | 13 | 413만 | 524만 | -21.2% | — |
| 2024Q2 | 4억 6,000 | 19 | 406만 | 521만 | -22.1% | — |
| 2024Q3 | 4억 4,900 | 15 | 421만 | 523만 | -19.5% | — |
| 2024Q4 | 5억 2,000 | 7 | 402만 | 529만 | -24.0% | — |
| 2025Q1 | 4억 4,000 | 10 | 414만 | 518만 | -20.2% | — |
| 2025Q2 | 4억 4,050 | 14 | 406만 | 507만 | -19.8% | — |
| 2025Q3 | 4억 9,000 | 12 | 389만 | 512만 | -24.0% | — |
| 2025Q4 | 4억 5,500 | 9 | 397만 | 520만 | -23.7% | — |
| 2026Q1 | 4억 5,550 | 14 | 390만 | 498만 | -21.8% | 75% |
| 2026Q2 | 4억 5,000 | 19 | 402만 | 493만 | -18.5% | 71% |
괴리는 단지 하나에 한 값이라 평형을 바꿔도 같습니다 — 모델이 평형별로 따로 매긴 적정가는 없습니다. 괴리가 음수면 적정가보다 싸게 거래되고 있다는 뜻입니다. — 는 그 분기에 값을 낼 표본이 없었다는 뜻이고, 0 과는 다릅니다. 거래가 적은 평형은 한두 건에 시세가 흔들립니다 — 거래 건수를 함께 보십시오.
이 지역에 걸린 정부 정책
정부 공식 문서에서 뽑은 영향 예측입니다. 예측이라 나중에 채점됩니다. 예상 등락에는 아직 반영되지 않습니다.
- +40대구-경북 광역철도 건설사업법률 통과 · 실행 75
M12 · 확신 0.74대구-경북 광역철도 노선과 대구경북통합신공항 접근성 개선의 직접 수혜 지역으로 언급됨.
- +20산업용 지역 전기요금제세부계획 · 실행 50
M12 · 확신 0.65문서에서 비수도권 전기요금 인하와 기업 투자 유인이 언급돼 물류·산업 입지에 영향을 받을 수 있다.
- +20주택 신속공급방안시행 준비 · 실행 92
M12 · 확신 0.55수도권 역세권 등 도심의 PF 사업장을 매입임대로 전환해 해당 지역 주택 공급이 늘 수 있음.
- +15국민성장펀드시행 준비 · 실행 92
M12 · 확신 0.70두산테스나의 안성 공장 장비 증설 지원이 경기 안성 지역 투자에 영향을 줄 수 있다.
지금까지의 성적
아직 채점된 예측이 없습니다. 첫 예측은 3개월 뒤 실제 거래와 대조됩니다.